很多人误以为我们跨界，我更认为是整个大房地产时代到来了。伴随着大消费时代，一个新的机遇出现了。在花样年董事局主席潘军看来，他正在做的事就是把产品业务板块划分为住宅居住社区、商务社区、商业社区和养老社区四类社区分类，以及社区金融、社区教育、社区文旅、社区制造四大应用。最终，一切业务都将围绕社区展开。

大与小：潘军的地产观

Q：以5~10年周期来看，你如何看待未来的房地产市场?

潘军：通常大家普遍会把地产狭义地理解为房地产开发，即小地产。在这个领域，目前房地产已经进入专业化的时代。这个时代里有人会很兴奋，但是大部分人会很痛苦。因为，行业所拥有的开发产能将面临前所未有的挑战。

小地产之内如何能够很快很好生产出客户或用户需求的住宅产品，将是未来地产开发的重要课题。举一个例子，我一个做运动品牌的朋友，不久前在上海推出了一个特别的活动，消费者可以在网上按自己脚的尺码，自我设计特别的LOGO，挑选皮子的颜色、组织的方式等，在网上实现自我定制鞋的目的，一周左右能够收到商品。这个价格花费在280元左右，相比市面上的动辄800、1000元的价格则便宜很多。于是我就在想，连运动鞋这样的一个300块钱左右这么小的产品，消费者都希望全球就我一双，同时还是我自己设计。作为大宗商品的房子，消费者为什么不希望有所改变?而不是千篇一律的重复性产品?因此，小地产范畴之内，必须要足够专业才能有市场。

2014年在我的朋友圈，大家比较关注《工业4.0》和《第四次》这两本书。这两本书普遍讲述了移动互联时代对于未来生活将会带来巨大改变。这点我深有感触，比较当下的房地产未来需求，与过去10年最大的差异就是越来越个性化和去中心化。因此，对于不同的人群，产品的诉求会越来越不一样，差异化会变成一个非常强烈的时代特征。而原来开发商那种一个户型恨不得卖到20万套，一张图纸全中国盖100个项目的思维和时代，将会一去不返。现在，只有顺应移动互联时代消费者的个性化需求变化，才有可能创造出一些比较高收益的产品。

Q：如何理解你所说的大地产概念?

潘军：对于那些拥有专业能力、同时能去研究更多产品价值的企业来讲，我认为未来的市场会产生一个新的商机，即迎来所谓的第二个春天，也叫做大地产。要知道房地产市场目前已经步入平稳期，过去几十年人口红利增长的年代已经过去。从销量和销售的价格来看，我认为2013年是中国房地产黄金时代的顶峰。过去30年，房地产市场形成了大量住宅、工业厂房、办公楼和商业物业等，这个数据在400亿平方米左右。

所谓大地产就是能够整合房地产实物链条上的相关产品，即如何去挖掘存量市场的种种可能。但现在的房地产市场并没有把这个存量市场完全挖掘出来。随着行业判断的价值转变，我认为只要把眼界打开，肯定能迎来房地产的第二个春天。因此，从这个角度来说，未来中国的房地产市场，我更愿意把他看作是社区市场，花样年的社区业务模式就属于这块业务范畴。

双平台：潘军的截拳道

Q：业内对存量价值的认识深入后，社区作为一种稀缺性资源越来越具有共识，社区争夺战会越来越激烈，怎么解决社区和用户的问题?

潘军：你说的这种情况确实存在，我们明显能感觉到，最近一年来原本很多不愿意管理的物业，后来在我们试图收购的时候，也受到了不同程度的影响。对于更多的物业公司而言，可能他们更希望是被革新而不希望是被革命。

为了解决这一问题，目前我们现在正在搭建另一个大平台解放区。与当前花样年搭建的另一个平台彩之云，试图让链条上的一切环节活动起来。现在这两个不同的社区运营管理平台，同属于花样年集团。

Q：解放区平台将来会是什么样的一种运营模式?

潘军：解放区是我们2013年成立的，是我们用来协助一些其他公司帮助他们实现转型的平台。不可否认，传统的物业公司有些管理得还是不错的，因为他们有很多经验的沉淀，比如深圳当地有几家物业公司，有些甚至是国有企业改制成功的，比如莲花公司等。它们手中掌握了大量的优质社区，有些服务对象更多是公务员。但是现在它们也有压力，因为服务的成本越来越高，它们也急需把自己的资源转化成优势。

而解放区就是来协助它们进行资源挖掘转换的，包括对商家价值的挖掘，一些客户资料的深度挖掘。比如社区里面很多是租客，业主已经没有了。而按原来的物业管理方式就不管了。为什么?你不是业主都没有发言权，这是典型的客户思维，你买了我的房子我尊重你，你没买我房子租了半年，那么免谈。然而，在解放区的平台之下，我们要培训客户服务员要变成上门服务，即使是租客你也要服务好。同时如果服务员给我推一个解放区的用户，我给他10块钱，就像滴滴打车应用软件一样。

这些客户的资料慢慢上来以后，随后的商家增值收益部分我们采取分给物业管理公司的分成模式，第一年90%，第二年分80%，第三年分70%。然后我们把在社区新推的一些O2O的服务品种，包括客户的一些新的需求整合进来，我们甚至可以专门为这些社区定制挖掘一些商户。

Q：你要的就是用户，希望用户在你的平台上。

潘军：对，物业公司没有增加新的成本，反而把资源挖掘出来了。而我要的就是用户，我要自己跟自己竞争。

Q：彩生活和解放区这两个模式，以后是什么样的业务关联，会以哪个为主?

潘军：作为我来讲，它们是我的左手和右手。就像刚才所说，确实有很多的物业公司不愿意合作，因为彩生活对传统的物业管理公司来说是一场革命，彩生活获得未来的增量市场是很大的，我们2014年差不多有5000万平方米是开发商新委托给我们的。彩生活把这些物业公司整个的服务链条模式全部转变了，采用的就是大量外包，然后做专业化管理，最后通过互联网途径产生标准化的服务。

对于存量市场，如果我不去别人就去了。但是，这个行业里面谁最了解物业管理公司?我最了解。因为我有两个物业管理集团，我们还有一个管商务社区的，我们还有一个叫花样年物业国际公司。我们对所有的传统流程和创新流程都很了解，而那些大的房地产商，万科现在对外不可能接，他们自己的社区都做不过来呢。而一些传统的小开发企业，有些又不愿意被兼并，同时又不愿意加入彩生活，因为彩生活的文化具有很强的冲击力。那么，我就拿一个解放区的方式，用互联网来帮它们，按它们的流程来做一个增值性的服务，这就是一个改良性的平台。

目前，中国有7万家物业公司，其中排在彩生活之后的前20位物业公司，基本都想变成彩生活，都想去兼并别人。我跟王石聊过，跟金地、长城物业等大物业公司都聊过，得到的答案是我们都准备成为你，怎么能让你把我兼并了呢?因此，这些前20名的企业，我肯定拿不到。他们不愿意加入我，肯定不愿意帮花样年壮大。那么，我把这些100名以后的物业企业，通过解放区的平台把它们重新组织起来。这样我也就同时抑制住了其他第2~20名的物业公司的扩张步伐，那就是你们永远跟彩生活差距非常大。而在100名以内的这一群物业企业，它们是想来做这个社区革命的，但是规模太小成为不了老二。然而一方面彩生活一边自己发展速度很快，同时解放区也可能很快变成10亿平方米的平台。

Q：这些物业公司就是你的地推团队了吗?

潘军：对，我们来培训这些物业，都要变成管家，工资没降，然后只要有成交就有奖金。我跟物业管理公司讲，你们应该要奖励这些员工。你没有干任何事情，但是员工付出努力了，应该是奖励员工，让员工增加收入。

Q：解放区2014年年底上线，预计到2015年底，你觉得会有多少注册用户?

潘军：我们现在签了30家物管公司，我们2015年的目标最少要50万用户上线，这种速度就是我说的一个互联网思维。在传统的行业，比如说我们做了这个就不能做另外的一个，这个我们是在向腾讯学习。腾讯除了做微信之外，另外还有几组人做的类似的产品，但是只有微信推得快，最终我们在这个部门跑赛道跑出来的，是用户选择出来的。

此外，在公司内部连我们地产集团选总裁，我都花两年时间来赛马，比如你们四个副总裁，我选了一个可能另外3个都辞职了。然而赛马完了以后，让大家民主评议调查，谁更适合坐这个位置。

养老与金融：潘军的商业细胞

Q：包括商业和养老，你认为社区平台什么都可以做吗?

潘军：因为社区是社会的细胞。万科推的是城市运营商，我不希望跟政府打交道，政府的公共设施，如垃圾站、污水厂这些我不做。我就做社区，就是有人住的、有人在那儿生活的我做，其他的我都不做。政府是修路、架桥，是做连接、做血液，做动脉血管，按人体来讲我就是做细胞。

Q：花样年的养老地产现在到底进展怎样?市场上传说很多，但是一直未露真容。

潘军：我只能说目前我们进展得很迅速，从我们的服务人数、服务体系来看，不客气地说，3年内，花样年将会成为全球最大的养老服务平台。我们不是建一栋楼，3年后希望我们的业务板块涉及养老人口能够达到100万人次。

目前，我们在成都二环以内非常核心的位置，这么好的地段做养老项目，这在房地产市场是绝无仅有的。这家养老院共计有119张床位。收费标准在4000元月左右，其中房费不会超过1500元月，饮食费用800元月。两个老人一间房，基本照料都是半失能的老人，日间照料中心一个月收费也是2800块钱，房间内还会配置电视、空调，两张床。

Q：这样的收费标准，收益情况如何呢?

潘军：我以前一再说不要叫花样年做的是养老地产，要知道我们做的是养老产业，这点和那些做养老项目的房企有很大不同。我们不是以地产为目的，目前很多养老项目还是为了卖房子，我们做的是基于社区的养老产业。以前，一些观点认为地产公司转型，都应该做专业性地产或复合型地产。然而，做了三年养老以后，我们发现传统开发商的养老地产，只占全部养老产业份额的1%。未来我们养老业务的重点就是要抓用户，老年人就是最主要的用户。

我们将会围绕老人的实在需求，而打造这样一个体系。我们没有太多需要开发的过程，做得更多的就是围绕老人，做纯粹的养老产业，尽管是微利。我们想向互联网思维学习，先要有客户黏度，然后再从人家那里挣钱。因此，从这角度看，当下诸多的养老模式都是短视模式。

因为我们希望全部布局完成之后再公布，2015年会正式对外公布盈利模式，目前只能保密。我们这个模式一旦推出，我相信将会震撼业界。这将是一个改变世界养老格局的模式，我们把它叫低成本养老。

Q：花样年现在做的社区金融业务，具体是什么模式?

潘军：我认为传统的P2P(P2P金融指个人与个人间的小额借贷交易)做的都是一些小贷业务，说白了很多都是放高利贷的，很多把老百姓都给祸害了。高额利润的追逐，其实给很多需要钱的人吃了毒药，年息30%~40%的利息，哪个创业者能够做买卖把它创造出来?而我们的金融业务就是基于彩生活的这个部分，要在社区内把熟人的钱贷给熟人，而且我的钱要越来越便宜，最终在我这儿是要让客户能够贷到比社会成本更便宜的钱。

在这个平台上，你能够看到你把钱借给了谁，你借给哪楼栋的几单元。举个例子，比如借贷者是一个医生，你明白了他已经在这儿住了十年了，从来没有拖过水电费，从来没有拖过物管费，为人不错，对人很和蔼。具体模式上，比如借款利息是18%，出资者拿了8%，彩生活平台拿2%。