2.1房地产需求量的影响因素
在构成房地产需求量中主要有以下诸因素:
(1)从政治因素考虑影响房地产需求的主要因素有3个:一是国家或地区政局的稳定性。二是政府基本政策的导向。三是政府有关政策的连续性和透明度。
(2)从经济因素考虑影响房地产需求的主要因素有3个：一是人口状况，包括人口的绝对量、人口的增长速度、家庭的结构和人口的移动。二是国家经济的发展水平和人均可支配收入。三是国家经济发展的周期。国家目前政局是稳定性的，政府鼓励和支持发展房地产业，而且政策具有很高的透明度和连续性，所以，主要应从经济因素考虑。在众多经济因素中经过分析判定，人口的数量、人均可支配收入、住房价格、房地产产业结构的调整和变化应为首选的影响因素。人口的数量决定了对房地产的需求上限，庞大的人口基数是对房地产需求的基础。如北京、上海、广州房地产业的持续稳定发展与这些城市的人口数量有密切关系，而人口增长速度对房地产需求有双向的影响。如果人口增长速度快，则家庭收入中的很大一部分要用于食品等最基本需求方面的支出，使住房消费支出能力减少或延缓对住房消费的需求。相反，随着国民收入水平的逐步提高，同时，在实行严格计划生育政策的情况下，居民住房支付能力在逐步上升，住房更新换代的欲望也越来越强烈。
房地产市场有效需求受到消费者实际购买力的限制。当消费者的购买能力由强变弱时，市场对房屋的有效需求就会减少，相反，当消费者的购买能力由弱变强时，市场对房屋的有效需求就会增加。这就说明房地产的有效需求水平，是随着消费者实际购买力变化而变化的。因此，人均可支配收入决定了房地产的有效需求。
从表1可以看出，需求的价格弹性大于0，这说明住房需求随着房价的提高而提高，表明住房的财富效应在中国非常明显。
2.2房地产需求模式
现建立房地产需求模型，分析各种不同影响因素对房地产需求的影响程度.
经过对房地产需求量影响因素的分析，设定人口数量为X1、人均可支配收入为X2和住房价格为X3，作为自变量，房地产的需求量为Y，作为因变量。从而可以确定我国房地产需求量与人口的数量、人均可支配收入、住房价格的线性关系。1996-2003年房地产需求量及其影响因素资料见表2，通过建立多元线性回归模型，得出多元线性回归方程:
Y=-70290.84+0.419223X1+6.723391一3.298109X3
运用Eviews所得到的结果如表3，可以得到以下结论:一是F检验的结果为254.4298，可见回归方程的效果是高度显著的。二是拟和优度的检验中R=0.990877，说明此回归方程的拟和优度是很好的。三是房地产需求量的影响因素中人口数量X1、人均可支配收入X:与房地产需求量Y呈正相关，住房价格X:与房地产需求量Y呈负相关，其中，人均可支配收入对房地产需求量的影响最大，人口数量对房地产需求量的影响最小。